刚过去的清明假期，港股内房股再次暴涨，这与此前3月A股房地产板块的多次上涨交相辉映。
今年以来，房地产行业依然面临挑战，但政策层面暖风频吹，也带动了资本市场地产股的表现。同花顺数据显示，房地产板块指数今年以来已经上涨了19.66％，3月上涨最强劲。仅一个月时间，房地产板块指数就上涨18.86％，23个交易日中有16个交易日上涨，且3月16日至23日6个交易日连续上涨。
从企业层面看，一季度百强市值房企中超六成市值上涨，但仍有四成房企市值在延续下跌态势。虽然地产股有回暖趋势，但要回升到去年同期水平仍有难度。一位证券分析师认为，目前受政策端回暖影响，地产股在消息面上利好较多，因此预计这一轮房地产板块的行情还会持续，但涨势不会一蹴而就。
去年下半年，部分重点房企的流动性危机触发多米诺骨牌效应，此后半年时间，房企经历了近20年来最跌宕起伏的阶段，房企债务不断承压，出险房企不断增多，资本市场对房地产企业也失去信心，房企股价和市值“一泻千里”。
“变脸式”涨跌
下跌是断崖式的，上涨却是缓慢的。今年一季度，A股和港股房企市值变化起伏不断，尤其是3月，地产股经历了“变脸式”涨跌。
据同花顺数据显示，3月8日至9日，房地产开发指数总体下跌3.17％，3月9日当天，A股和港股共300只个股下跌；此后3月14日至15日，地产股继续下探，A股房地产开发指数已跌至近4个月最低值。
股价和市值的涨跌更多是投资者预期的表现，影响因素较多，但长期以来，A股和港股内房股的涨跌与政策层面息息相关。
今年以来，虽然从中央到地方已经出台各种楼市刺激政策，但房地产市场层面仍未有太大改善。尤其是机构统计的数据显示，今年前两个月百强房企销售继续同比降低，融资也继续创历史低值。惨淡的市场表现让3月初地产股的表现延续了下行趋势。
变化就在一天之间。3月16日，国务院金融稳定发展委员会召开专题会议，会议明确提出了“防范化解房地产市场风险”，从“个别房企”到“市场风险”的转变被业内解读为更加直接有效的治理政策“可能已在路上”。因此，从3月16日起，地产股开始全面反弹，走出一波独立行情。
3月16日至31日，房地产开发指数仅有两个交易日下跌，其余交易日全部上涨，地产个股也迎来估值修复。
房企市值分化加剧
具体到企业层面，房企个股的市值分化加剧，呈现出冰火两重天的现象。
从百强市值排行榜来看，2021年同期市值超过千亿元的房企共有16家，但今年一季度千亿元市值房企减少至10家，分别为万科A、新鸿基地产、保利发展、华润置地、中国海外发展、龙湖集团、长实集团、恒基地产、招商蛇口和碧桂园。
此前涨势较为强劲的部分物管股持续回落，碧桂园服务、恒大物业这些去年同期市值超千亿元的物管龙头股已经不在千亿元之列；而中国恒大、融创中国等由于经营困境在资本市场市值表现亦不佳，市值也跌落千亿元之外。
相反，以保利发展、华润置地、中国海外发展、招商蛇口为代表的国企央企却在逆势中保持市值稳定或上涨。经历这一轮调整之后，国企央企背景的企业也成为千亿元市值房企的主流。此外，以新鸿基地产、恒基地产为代表的运营能力较强的港资企业市值也保持相对稳定。民营房企则在此轮调整之后相对沉寂，目前市值仍然超过千亿元的仅有龙湖集团一家。
汇生国际资本有限公司总裁黄立冲分析表示，当前上市民营房企有着较大的债务压力，或者出现流动性危机而致使市值大跌，而央企、国企理论上受到银行的支持，而且现在是低价收购民企土地储备的时机，因此它们的股价和市值相对比较坚挺。
值得注意的是，一季度，地产股波动较大，千亿元市值房企内部排位也不断在变换。尤其是万科A和保利发展的榜首之争。
多年以来，万科A股价表现较好，长期占据地产股中“市值第一”的位置，但今年随着行业震荡洗牌，保利发展、华润置地等央企奋起直追，于3月11日收盘后，保利发展市值反超万科A成为两市市值最高房企。不过好景不长，截至一季度末，万科A在多轮上涨之后，再次稳居榜首。
从涨幅来看，一季度涨幅居前的10家企业分别是中交地产、信达地产、泰禾集团、苏州高新、皇庭国际、滨江集团、阳光城、荣安地产、南山控股和美的置业，其中，中交地产和信达地产一季度市值涨幅均超100％，实现市值翻倍。
从跌幅来看，一季度跌幅较大的10家企业分别为龙光集团、融创中国、融创服务、合景泰富集团、万业企业、西藏城投、广宇发展、碧桂园服务、世茂服务和雅生活服务，其中，龙光集团成为一季度跌幅最大的房企，环比跌幅为62.89％。值得注意的是，跌幅TOP10企业中，物管股占了4家。
对于地产股目前的表现，一位长期关注地产的证券行业研究员认为，当前地产股的推升只是投资者在博弈政策带来的改善，但实际需求侧的改善影响还没有显现，接下来还需关注政策带来的实际影响。
国海证券也指出，目前正处于“政策底”向“销售底”的传导过程当中，建议短期内关注房地产股票的投资机会；中期内参与博弈大盘的全面反弹；至于地产上游周期性板块的表现机会，本轮可能仍需要等待较长时间。
